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　　本文导读：

　　70个大中城市中49个城市房价环比下降

　　房价合理回归尚有较远距离

　　2012楼市：一开春就入冬

　　深度下调冬天或持续更长

　　双方互相试探对方能够接受的价格底限，这一幕原本应该发生在菜市场，而现在的北京楼市出现了。

　　“如果诚心买，带着意向金来，我们肯定可以给你一个满意的价格。”

　　“能打到八折吗？”

　　“有难度，我争取，但肯定可以拿到开盘时的价格。”

　　“我的预算就这么多，不能买就算了，我去看其他的楼盘。”

　　……

 

　　12月17日下午，在北京北部地区的某个楼盘，记者以买房人身份与该项目的销售人员商量一套房子的价格。本报记者在对北京北苑地区的5个新盘集中走访时发现，买房人的话语权普遍提高，买方市场已经形成。

　　12月18日国家统计局公布的70个大中城市房价数据显示，49个城市11月房价环比上月下跌，这是继10月70个城市环比价格指数首次跌破100以后，过半城市迈入下跌通道。

　　开发商们已经感受到了楼市入冬后的寒风。

　　阳光新业的人士说，中央经济工作会议之后，几乎所有的开发商都已经达成共识，必须争取更多的销售回款，保证现金流的稳定。然而，想要实现这个目标并不容易，过去的几个月里，全国楼市成交量继续下挫，大多数开发商期待的以价换量并没有实现。

　　中央领导近日强调，当前房地产市场调控已取得一定成效，但仍处于关键时期，要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施，进一步巩固调控成果。

　　依据中原地产的监测，2011年以来，限购、限贷以及限价等调控政策的密集执行显著影响了开发商的销售业绩，随着资金持续紧张和库存压力与日俱增，包括万科、保利、金地、招商在内的十大标杆房企为加快资金的回笼速度，无一例外地进行价格策略调整。

　　开发商对市场的悲观预期，直接导致土地市场陷入低迷。

　　11月份，全国35个城市的土地出让陷入低谷，流标地块达到了117宗，环比10月份的22宗上涨了432％，流标面积达到1580万平方米。

　　中原地产预计，从今年12月开始的6—12个月内，房价还可能有10％—20％的下调，之前已经明显下调的部分区域甚至可能继续下跌。

　　对此，伟业我爱我家副总经理胡景晖持类似观点。他认为，中国大陆房价的合理区间为家庭年总收入的6—8倍，以此计算，房价还将有10％—20％的下跌空间。链家地产首席分析师张月对记者说，如果保持当前房价下行的速度，预计明年3月份将进入价格同比下降的实质性下调阶段，其中房价加速下降趋势在一线城市最为明显。

　　房价合理回归尚有较远距离

　　在楼市调控的持续作用之下，房价回落已是大势所趋，但也需要进一步贯彻落实调控政策。

　　◆数据

　　>>全国数据

　　新房：仅有5个城市环比涨价

　　与10月相比，70个大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)价格下降的城市有49个，持平的城市有16个，仅有5个城市环比涨价。与10月份相比，11月份环比价格下降的城市增加了15个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。

　　与去年同月相比，70个大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)价格下降的城市有4个，比10月份增加了2个。涨幅回落的城市有61个，比10月份增加了2个。11月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有61个，比10月份增加了4个。

　　二手房：仅有7个城市环比涨价

　　与10月相比，70个大中城市中，二手住宅价格下降的城市有51个，持平的城市有12个，仅有7个城市环比涨价。与10月份相比，11月份环比价格下降的城市增加了13个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.3%。

　　与去年同月相比，70个大中城市中，二手住宅价格下降的城市有21个，比10月份增加了8个。同比涨幅回落的城市有40个。11月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有44个。

　　>>北京房市

　　二手房价同比环比双降

　　11月份，新建商品住宅方面，10月本市新建商品住宅价格同比上涨1.6%，环比下降0.4%；二手房方面，10月本市二手住宅价格同比下降0.8%，环比下降0.7%。

　　>>背景数据

　　根据链家地产市场研究部的统计，11月70个大中城市房价平均环比指数下降了0.19%。继上月首次回落0.14%之后，这是房价平均环比再次下降。

　　从宏观层面上看，国家统计局9日公布的数据显示，11月全国房地产投资额环比下降2.4%，11月全国商品房销售额下降1.2%，11月份，全国房地产开发景气指数为99.87，28个月来首次落入不景气区间。

　　◆解读

　　限购等调控政策效果显著

　　北京中原地产市场总监张大伟在分析统计局数据时表示，在70个指标城市中，房价环比平均出现了下调，其中限购最严格的一线城市，房价平均环比下调0.35%；执行限购的40个城市中环比下调0.23%，非限购的30个城市环比下调0.13%。可见限购依然是调控政策中比较有效的政策。

　　◆展望

　　房价合理回归尚有较远距离

　　张大伟提醒，调控政策执行还有下半场，2012年楼市调控的主旨将是促使房价回归合理，目前市场距离房价回归合理还有比较远的距离，城市房价仍然居高不下，房价收入比、房价租金比等参考性指标还没有接近“合理”的区间，促使房价反弹的因素依然存在。预期在中央经济工作会议以后，明显下调价格的现象将更加普遍，楼市已经彻底入冬。

　　需要警惕地方政府放松调控

　　中国人民大学经济学院副院长刘元春教授认为，本轮房地产的深度调整在本质上是政策调控的产物，但由于地方财政对于土地的依赖以及9%的经济增长社会约束线，决定了本轮房地产调整的幅度不会超过25%，明年需要警惕地方政府可能以“暗度陈仓”的方式采取松动策略，但房地产下行的惯性决定了全面回落是明年房地产调整的基本模式。

　　2012楼市：一开春就入冬

　　今年11月份，作为行业温度计的全国房地产开发景气指数为99.87，首次跌破100，正式宣告进入冬天。万科等地产巨头亦明确表示转入“过冬模式”。

　　“明年上半年楼市依然寒冷。”高通智库总经理张宏认为，2012年第一季度将是楼市最为严寒的时候，3月份可能会出现政策回暖信号，无论如何，明年6月份之前市场不会出现回暖。

　　上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭也表示，上一次的楼市冬天有10个月，这一次要超过上一次。

　　房价进入深度下调

　　“整体上看，限购政策对各个城市的成交量和成交价格均有明显的影响，在限购政策执行一段时间后，房价同比和环比涨幅均得到不同程度的遏制，限购政策取得了阶段性成效。”杨红旭这样评价限购令的作用。

　　另一方面，限购令也收窄了房价涨幅。数据显示，在2月底限购令出台后，厦门市的房价涨幅由2月份的1.4%迅速滑落至0.3%，在5月份之后，房价环比涨幅就开始持续在0点徘徊。

　　“因此，此次统计局的数字毫不意外。”杨红旭表示。国家统计局公布的数据显示，11月份70个大中城市新建商品住宅方面，环比价格下降的城市有49个，持平的城市有16个，仅有5个城市新建商品住宅价格环比上涨，且涨幅均未超过0.2%。

　　张宏接受《国际金融报》采访时也表示：“房价已经进入深度下调通道。”他认为，市场实际降价幅度已大于统计局统计数据。据了解，11月份万科、绿地、龙湖等大型房企在北京、上海等重点城市的一些项目降价幅度超过20%。部分三、四线城市规模较小的开发商也加大打折和推盘力度，11月部分楼盘价格降幅接近20%。

　　房产税接棒限购令？

　　不过，导致房价进入下跌通道的重要因素之一的限购令却即将在年底迎来其截止日期。

　　2011年全国共46个城市实施限购政策，其中厦门、青岛、济南、长春、贵阳、石家庄、金华提出限购的截止日期为2011年12月31日，另外合肥、南宁、徐州的日期为2012年上半年的某个时点。

　　业内认为，限购令不会在年底淡出视线。“明确提出截止日期的10个城市的限购政策效果并未全都超越其他城市，其中部分城市的限购效果还不如其他城市，因此，没有理由在现阶段取消限购政策。”杨红旭这样分析。

　　“另一方面，中央经济工作会议强调，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。如果按此口径，今年年底到期的7个限购城市，原则上都会选择延期。”杨红旭称。

　　不过，业内人士认为，今年年底至明年上半年，个别城市放松或取消限购令的可能性仍然存在。尤其是中央经济工作会议中提出，明年要推进房产税改革试点。

　　冬天或持续更长

　　杨红旭认为，今年10月全国70个大中城市房价环比涨幅首次下跌，而只有房价偏高的一二线城市出现10%-20%的整体性回落才能被定义为效果显著。

　　据了解，房地产企业的存货量仍在持续增加，尤其是可售未售房源库存很大。截至11月底，全国四个一线城市和四个典型二线城市新建商品住宅库存总量高达4595万平方米，与去年同期相比，新增1276万平方米库存量，增长约38.44%，环比上月新增3.06%，库存量处于高位运行状态。

　　资金回笼不畅，企业的信贷也持续紧绷。“货币政策有所松动，但政府却强调信贷仍不向房地产松口。”杨红旭分析称，未来几个月内，除了首套房贷款外，房地产信贷环境不会显著改善。他认为，房企降价促销的压力越来越大，部分项目冒着售楼处被砸的危险进行三成左右的较大调价。

　　“中国楼市的上一个冬天是2008年10月至2009年7月，当时国房景气指数在冬天呆了10个月。由于这次不会有之前那样的救市力度，所以这一次房地产的冬天持续时间将超过上一次。”杨红旭预计。